القانون علم الحياة
بقلم د \ نجوى أحمد
الحرية هي الحق في أن تعمل ما يبيحه القانون. – مونتسكيو
فالقانون هو سيد العالم وهو علم الحياة
وتكمن اهمية القانون فى كونه المنظم للعلاقات والمعاملات بين الناس فى المجتمع
ومن حيث أن القاعدة القانونية تفيد أنه ( لا يعذر الفرد بالجهل بالقانون ) لذا لابد أـن يتاح لكل فرد فى المجتمع الحد الأدنى من الثقافة القانونية التى تبصره بحقوقه وواجباته فتجنبه الوقوع فى خطأ يستوجب المساءلة والعقاب كما تحميه من الاستغلال وتمكنه من المطالبة بحقوقه وتمنحه الطمأنينة والسلام
من هذا المنطلق آثرنا اتاحة مقدار من الثقافة القانونية للقارئ الكريم – قدر المستطاع – فيما يتعلق بأهم المعاملات الحياتية المستمرة وكيف ينظمها القانون ويحمى حقوق اطرافها
5 علامات فى العقد تطمنك وتضمن حقك وانت بتشترى شقة
وحديثنا اليوم عن العلامات الواجب توافرها فى العقد (سند الملكية) للتأكد من صحته و ضمان الملكية الخالصة للبائع عند شرائك شقة أو عقار من هذا البائع
جدير بالذكر أن هناك أنواع شتى من العقود،أهمها على الاطلاق العقد المسجل فى الشهر العقارى والذى يحتوى على علامات متى توافرت فيه أتاح الأمان الكامل عند الشراء كما أنه يمكن لمن لديه عقد مسجل أن يحصل على نسخة طبق أصل منه بتقديم طلب لمصلحة الشهر العقارى فى حالة فقدان الأصل
لذلك لابد من التأكد من وجود هذه العلامات وهى كالآتى /
1- على الجهة اليمنى من العقد المسجل لابد ان يوجد مربع يحتوى على رقم الشهر (التسجيل) وتاريخه،مالم يوجد هذا المربع أو وجد خاليا من رقم التسجيل يصبح العقد غير مسجل
2- على يسار العقد المشهر لابد من وجود عبارة مطبوعة لا يخرج العقد المشهر بدونها والعبارة هى:هذا العقد ليس له قيمة حتى بين المتعاقدين الا اذا تم شهره
فاذا لم تجد هذه العبارة على يسار العقد لابد أن يساورك الشك فى صحة العقد.
3- البيانات المساحية الخاصة بالعقار او الشقة أو المحل والمدونة بمعرفة هيئة المساحة مكتوبة فى صلب العقد ومختومة بختم يشبه زهرة اللوتس الفرعونية
4- العقد المسجل لابد أن ينتهى بمحضر تصديق يحمل رقم وتاريخ ويقر فيه الموظف المختص بأن طرفى العقد وهما البائع والمشترى قد حضرا أمامه بشخصيهما أومن ينوب عنهما قانونا وقاما بالتوقيع أمامه على هذا العقد ، ويوقع الموظف السالف ذكره باسمه على محضر التصديق
5- لا يخفى على الجميع انه لابد من وجود خاتم الدولة الحى(ختم النسر) على كل صفحة من صفحات العقد كأى مستند حكومى
تلك هى العلامات الواجب توافرها فى العقد المسجل متى تأكدت من وجودها أصبحت مطمئنا لصحة العقد بيد البائع وبملكيته الخالصة للعقار الذى تنتوى شرائه
كما انها تغنيك عن تتبع تسلسل الملكية
هل يحل العقد الابتدائى (غير المشهر) محل العقد المسجل ؟ويتيح نفس القدر من الاطمئنان؟
يمكن لقد البيع الابتدائى ان يحل محل العقد المسجل اذا كان قد تم الحكم بصحة ونفاذ هذا العقد قضائيا حيث أن الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع يمنح العقد رقم شهر ويثبت الملكية الخالصة لمن بيده سند الملكية، والحم بصحة ونفاذ عقد البيع يحمل رقما وتاريخا يتيح لك التأكد من صحة العقد قبل الشراء من من بيده سند الملكية ،ولكن ماذا لو اكتفى من بيده سند الملكية باثبات صحة توقيع سلفه فى الملكيه دون اللجوء للحكم بصحة ونفاذ العقد؟
الواقع أن دعوى صحة التوقيع ينصب الحكم فيها على التوقيع فقط وليس له علاقة بصلب العقد وبالتالى لا تكفى صحة التوقيع للاطمئنان لصحة العقد والتأكد من الملكية الخالصة لمن بيده سند الملكية، وفى هذه الحالة يصبح لزاما عليك اذا ما أردت الشراء أن تتبع تسلسل ملكية العقار وذلك حتى الوصول الى أقرب عقد مسجل شريطة أن تحصل من البائع على كل العقود السابقة لعقده حتى أقرب عقد مسجل
أحيانا يعرض عليك من بيده سند الملكية عقد من الورق المقوى يشبه تماما العقد المسجل فتنخدع فى مظهره وتظنه مسجلا فعليك أن تتأكد من العلامات التى ذكرناها مسبقا أولا ثم، لابد لك من التوجه الى مصلحة الشهر العقارى للتأكد من صحة العقد عن طريق البيانات المدونه به
ماذا لو أن البائع ليس لديه عقد يثبت ملكيه للعقار المراد بيعه؟
لابد أن ننوه عن أنه من طرق انتقال الملكية الميراث ، ففى حالة ما اذا كانت ملكية العقار انتقلت لشخص ما عن سلفه بطريق الميراث وأردت شراء هذا العقار فلابد لك من التأكد من ملكيته الخالصة له وذلك بالاطلاع على الآتى/
اولا: سند ملكية المورث المتوفى للعقار واحتوائع على العلامات سالفة الذكر
ثانيا: اعلام الوراثة المذكور به اسم الوارث الذى ستقوم بالشراء منه وما اذا كان له شركاء وارثين من عدمه – جدير بالذكر أن اعلام الوراثة لابد أن يحمل رقما وتاريخا ومدون به اسم المورث كاملا واسماء الورثة وأنصبتهم كما يكن مختوما بخاتم الدولة الذى يحمل اسم المحكمة التى أصدرته
تلك هى العلامات الكاملة التى تتيح الطمئنان لسند الملكية عند شراء اى عين أو عقار.
والى لقاء ان شاء الله فى مزيد من المعلومات القانونية الضرورية لمعاملاتنا اليومية
والله ولى التوفيق
بقلم د \ نجوى أحمد
استاذ القانون الدولى
المحامية بالاستئناف العالى
ومجلس الدولة
